作为旅行目的地开发、建造和运营者，大部分旅企，既神往又焦虑。神往的是在可估计的将来，文旅工业商场需求旺盛；焦虑的是文旅消费范畴的同质性成为杰出问题和薄弱环节。

　　但不管是何身份，只需处于这个职业中，就需求了解商场的状况，刘文超根据数据和工业特征，对文旅不动产的商场状况有着共同的了解。阅览本文你或许也可以取得一些关于文旅不动产的新启示。

　　本文为克而瑞我国履行总裁刘文超教师在2021海南国际文创周场景革新主题论坛上的讲演，内容有删减和调整。

　　各位新老朋友咱们好！今天和咱们共享一下我国文旅不动产的根本状况。文旅不动产作为房地产职业很有意思的一个分支，它终究是什么姿态？接下来我用数据报告一下文旅职业的状况和未来的趋势，期望能为咱们未来的出资行为、运营行为和商业行为供给一些决议计划的根据。

　　文旅职业在经过疫情的冲击后遭受滑铁卢，无论是收入仍是客流量都下降了，职业压力较大。在这种状况下，国内文旅商场首先复苏，呈现以内循环为主的显着特征；全国及当地出台若干扶持方针，促进工业复苏及消费扩容晋级；文旅工业数字化进程加速，数字文旅工业也异军突起，逆势上扬。那接下来我会用六个要害词跟咱们讨论一下文旅职业的开展特征。

　　榜首个要害词是村庄土改。咱们作为一家商场剖析公司，愈加拿手从最根底的土地视点来剖析问题。经济的开展离不开劳作、技能、物质、本钱等要素，但在我国现在的经济开展中，这四要素发挥作用的程度十分低。怎么激化这些要素，使功率更高？这需求调整整个社会的公正问题，而公正归根到底是来自于对私有产权的一种维护。

　　在文旅职业，私有产权适当所以农人的土地。曩昔这么多年，约束文旅职业开展的最本源之处在于农人土地的盘活利用上，可喜的是这个问题现在已有所打破。我信任乡民的土地在未来假如是用于公益性建造的话，会由政府方主导；假如是用于商业化建造的话，乡民或村集领会作为商场主体参加到商场买卖中，然后取得土地的肯定地租或许是级差地租的收益。

　　第二个要害词是旅行扶贫。我国现在面对的问题是基尼系数在0.45-0.5之间的贫富分解窗口里；再者，招商银行2%的储户具有了80%的财富，一起十四亿人口里有四亿中产，但有六亿人口的人均可支配收入是低于一千块的。我国的贫富分解假如只靠国家、央企或许政府去支撑是十分难的，因而需求经过文明旅行工业的带动进行扶贫，确保本钱乐意投入，我国现在已经有了十分好的测验。

　　公私合营形式(PPP)在我国的饯别全体看来未达预期，之后由财政部推进了部分公募Reits上市，简略了解就是用社会融资处理根底设备的配套，未来租借型住所、文旅工业的收益权都可以经过这种方法推出，从而处理本钱的介入问题，完成共同富裕和旅行扶贫。

　　第三个要害词是夜间经济。从城市层面上来说，姑苏把“姑苏八点半”定位为撬动夜间经济开展的支点。从景区层面上来看，广西德天瀑布景区打造的夜游沉溺式体会“美妙·夜德天”，改变了以往白日旅行参观的形式，拉动了边关旅行“夜经济”的开展。

　　从商业层面进行讨论，西溪形象城在途径方面协同各方资源，举行西溪形象城线上的“购物夜场”，并联合夜跑线路等，为西溪形象城优势的餐饮业态供给了一个展现和导流的新平台。在夜间旅行消费中，“80后”“90后”的占比别离到达40%和19.8%，夜间经济未来在客流竞夺、产品进化、形式立异等方面呈现更多样更多元开展的局势。

　　第四个要害词对错遗热。众所周知，我国非遗资源十分丰厚，到2020年末，当选联合国科教文安排非遗名录的项目已达42个，是现在国际上具有国际非物质文明遗产数量最多的国家。结合非物质文明遗产做旅行、文创、民宿、研学是一个很好的方法。

　　第五个要害词是“共情”营销。共情营销指用情感、文明、价值观与顾客树立联络，能快速在顾客集体中构成认同度和闻名度，并进步顾客对产品的黏性。后疫情年代，少年丁真的爆火，《披荆斩棘的姐姐们》的热播，盲盒经济的鼓起等等都是偶尔中的必定。

　　其间一个原因是后疫情年代，全体大文娱职业寸步难行，民众的消吃力和出行半径受限，积储已久的出游志愿和消费心情构成了“全民共情”的空前盛况；另一个原因是跟着移动互联网的开展进入下半场，旧有形式不再见效。文旅企业正在火急寻求商场营销新阵地和新方法，激活存量，开掘增量，打破增加疲态。所以，共情营销的发生是偶尔中的必定，而且未来还会逐渐开展强大。

　　最终一个要害词是直播。其间最要害的是短视频，短视频是交际媒体里用高频压低频的最抢先的东西。咱们现在交际媒体中最高频的一个产品是微信，第二就是短视频，只要高频的媒体存在，才会使文旅职业的产品经过直播的影响力传达出去。

　　以上是我用六个词汇快速地提炼了我国文旅职业的特征，我信任这些特征未来还会越来越显着。

　　榜首，从出资视点看，咱们在2010年监测的我国文旅不动产项目只要一千三百多个，现在到达了近一万个。下图是2010-2020年我国文旅不动产项目数量及增速改变趋势，从金融的视点看，2010-2011年是我国企业加杠杆的阶段。2013-2014年是当地政府加杠杆的阶段，这两年的增加率是最大的。我国有两千三百多个当地政府，它们像开发商相同，互相是竞赛联系，所以许多文旅项目被推出，数量激增，增加率超越100%。2016年，增加率下降到2.5%，这是顾客在影响杠杆，2016年家庭和个人的负债都在进步，导致全体消吃力的下降，文旅项目开端遇到许多消费瓶颈。2020年的增加率低至2%，由于中央政府在加杠杆，呈现了新基建。所以从出资视点来看，文旅不动产在未来将在停摆至复苏的进程中不断修炼内功，稳步前进。

　　别的，在很多项目中呈现了比较显着的特色：大项目和小项目越来越多，中等体量的项目较少。大项目首要来源于大型的出资公司，小项目首要是整个商场在分流，对出资选用碎片化的慎重情绪而发生的成果。

　　文旅不动产全体处于稳步开展中。从区域的视点来看，虽然现阶段我国文旅不动产的区域散布呈现失衡的态势，但每个区域均凭仗其绝无仅有的气候、生态等自然资源，以及人文、经济等社会日子形状，对开发商及置业者构成了独有的吸引力。

　　环渤海及长三角区域的项目增加态势安稳，项目从大体量向小体量、精美型趋势开展；中部区域的商场空间较大，处于开展扩张阶段；全体出资力度趋向保存，以中小体量项目居多；粤港澳大湾区及海峡西岸仍处于起步阶段，首要会集于区域内抢手的旅行城市；海南项目开发趋于饱满，转入质的开展阶段；广西超大体量项目会集入市；云贵川渝区域是2020年文旅不动产出资的抢手板块，闻名房企的大体量项目会集进驻。

　　从产品的视点来看，由于海洋资源的约束、都市近郊旅行的促进，许多的文旅项目开端深耕内陆型资源，沿海资源稀缺性将进一步上升倾向于内陆滨湖和山地资源。一起，虽然商业项目的置业度有所下降，但所占的比重依然很高。

　　我国榜首轮的人口顶峰是在1965年的4500万的出世婴儿，这批人是现在最具有购买力的，这也催生了康养类设备和产品的新机遇，使其在疫情后重获开展潜力，商业产品开发估计持续降温。从客户消费的视点来看，现在的海景资源和康养资源依然是首要的重视点。从置业区域的视点来看，现在的重视热门首要在于北部湾区域，其他区域的偏好相对比较均匀。

　　休假是现在干流的刚需品，由于医疗和物业管理成为了客户比较垂青的重视点。别的从运营形式的视点来看，无论是阿那亚以打造日子方法为中心的开发模型，复兴旅文以旅行资源配套的开发模型，仍是华裔城经过主IP进行全体区域开发的模型，实际上咱们首要依靠的都是物业出售的收入，但其间可喜的是运营收入的比重逐年进步。跟着开发规划越来越大，这其间的比例会越来越往良性的方向开展，运营双轮驱动的模型会越来越受喜爱。

　　榜首个趋势是文旅不动产全面进入休假不动产年代。旅行逐渐成为国民群众日常日子常态，游客愈加重视文明内在、满意精力层面需求，消费需求向着体会化、细分解开展转型。

　　第二个趋势是消费内需缺乏推进文旅工业链全体转型晋级。虽然是现在是以内循环为主，但消费的内需仍是极端缺乏，这需求引起文旅职业的出资者、运营者的留意，原因是：榜首，现在我国CPI减PPI的剪刀差、制造业指数与物价指数的剪刀差进一步扩展，这意味着我国接下来几年只要上游企业挣钱，下流企业根本没有赢利，而上游企业都是央企和国企，下流企业都是民企和上市公司；第二，现在的消费杠杆十分高，2019-2020年杠杆率增加了三十多，居民债款杠杆持续攀升，一起村庄消费进一步下滑；第三，咱们所期盼的第四轮我国婴儿潮未能按期呈现，榜首轮婴儿潮是1965年的4500万，第二轮婴儿潮是1985年的2500万，2010年是1500万，2020年是1000万，按这个趋势开展，2025年我国大约九亿人口，人口盈利消失。所以，消费内需缺乏值得咱们警觉，并没有幻想的内循环那么好。

　　第三个趋势是“村庄复兴”行将进入攻坚战。从2000年起，村庄复兴阅历三个阶段，文艺田居阶段、城乡统筹阶段、全面复兴阶段。村庄复兴看起来很夸姣，但进入了攻坚战阶段，我信任未来十年在这个趋势里的文旅职业、文旅不动产也会知难而进，发扬强大。谢谢咱们的倾听！