运营和服务航道的收入占营收贡献已达20%，“三道红线年基本已无到期债券……

　　地产的寒冬里，有人节衣缩食，有人正在实现“财务自由”。龙湖集团日前就交出一份比较从容的半年报。房地产颇具挑战的环境下，龙湖是如何迈出轻盈步伐的？（打开#房向标，看到更多房企新闻）

　　“今年龙湖的债务压力已经完全过去了，只剩1.19亿元需要在11月份偿还。”业绩会上，执行董事兼首席财务官赵轶的一句话让在场不少投资者和媒体都松了一口气。

　　受房地产市场低迷等因素影响，房企资金链持续承压，无论是头部房企还是中小房企的债务压力依然较大，龙湖这一句话无疑给出了安全承诺。

　　据了解，此之前的7-8月，龙湖已偿还共计83.7亿元公司债，还在8月初，提前偿还了一笔17亿元的境内债。

　　同时主动提前铺排，将于2024年1月到期的港币银团贷款，龙湖已经提前偿还72亿港元，剩余部分将在年底之前全部提前还清。

　　另据业绩会，龙湖明年还将有230亿元左右的债务到期，约占整体债务水平的10%左右。

　　中报显示，截至上半年末，龙湖在手现金724亿元，有息负债总金额2070亿元，负债规模稳中有降。

　　集团平均借贷成本为年利率4.26%，平均贷款年限为7.19年；非抵押债务占总债务比例为67.6%。一年内到期债务为370.4亿元，占总债务比例为17.9%。

　　在连续七年满足“三道红线”要求的基础上，净负债率57.2%，现金短债比1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%。

　　“克制、审慎并高度自律的财务盘面，是本集团拥有战略主动性的前提。”中报里，董事长兼首席执行官陈序平这样说，“本集团将始终将安全性放在一切发展的首位，以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。”

　　“面对中国房地产市场供求关系出现重大变化的新形势，龙湖将加快构建高水平质量的发展模式：聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥”1+2+2“航道协同效应，令本集团利润结构逐步优化，过渡到非开发业务利润占比增至过半。”陈序平在2023年中期业绩报告中写到。

　　“1”代表地产开发航道。中报显示，2023年上半年，龙湖集团实现合同销售额985.2亿元，同比增长15%，对应销售总建筑面积为579.9万平方米，同比增长12%。

　　其中，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为290.6亿元、259.9亿元、224.1亿元、121.1亿元及89.5亿元。

　　“2”是两个运营航道，分别是商业投资和长租公寓。中报显示，龙湖运营业务不含税租金收入为63.3亿元，同比增长8%，毛利率为77.3%。商场、租赁住房、另外的收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。

　　“龙湖从2015年开始网格化布局做商业，到现在我们在手已经有113个重资产和28个轻资产，而且这些商业主要位于国内的一、二线城市。”陈序平说。上半年龙湖新增运营5座商场，其中2座为轻资产，下半年，还将有约6座商业项目在北京、上海、济南等城市开业。

　　另一个“2”是两个服务航道：物业管理和智慧营造。上半年服务业务及另外的收入达58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%。龙湖智创生活拥有珑之名、尊享、乐享、惠享四大住宅产品体系，龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米。

　　期内，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%，经营性利润占比超半数。

　　“开发周转比较快、规模比较大；运营是一个重资产沉淀的业务，毛利率很高，但ROE比较低；而服务是轻资产的，它的ROE高，因为它是基本上没什么资产投入。这三个组合迭代完之后，龙湖将不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模、销售的增长。”

　　事实上，在几年前“三道红线”集中供地等政策之下，房地产行业的发展逻辑已发生了重大变化，“高周转、高杠杆、高负债”的经营模式难以为继，许多房企都进行了多元化探索，地产+物流、康养、文旅、医疗等，正成为不少房企延伸经营事物的规模的方向之一。

　　北京社会科学院研究员、中国人民大学副教授王鹏接受各个媒体采访时指出，多数地产企业的转型，还是聚集主业，发展相关产业，这也是当前市场环境下企业适应发展的一种战略调整。

　　“房地产主要优势还是在于资金和资源，多数头部企业有一批较为专业的市场化团队，业务开拓能力还是不错的，要解决的问题是房企对地产开发的路径依赖以及前期的跨界成本，如团队、技术等，对企业现金流考验较大。”王鹏说。