主要利用非建设用地及部分建设用地（包括产业用地、商业用地、文旅设施用地等）进行的非房地产开发的具备经营属性的部分，包括各类经营性的IP设施内容。

　　☆ 赋能的价值：为整个文旅项目赋能，尤其对地产开发部分的促进，包括提振客户信心、销售转化率、更高的价格等。

　　最基本的标准就是产业自身的经营成功，投资者、经营者、消费者、政府四方主要参与角色的共赢。

　　文旅项目在不依靠产业加持和助推的情况下，地产逻辑仍然成立，这是文旅项目本身成立的底线逻辑之一。

　　但由于时代及发展阶段原因，更多的文旅项目中产业部分其实就是立足地产的需要为地产雪中送炭的配套，而相对忽视了产业自身的发展规律，

　　按照既能自身经营，又能为地产赋能锦上添花，甚至雪中送炭，这是我们最终提供产业定位解决方案的目标。

　　基于第二点目标的产业定位，我们如何针对具体项目进行具体实施解析，即求解具体产业。

　　逻辑大意即自身有什么禀赋条件，竞争对手在同样拥有这些条件基础上如何利用和发挥的，进而延伸面向未来的客户的真实需求变化，最终形成符合自身条件、与竞争对手有比较优势、顺应变化的客户的真实需求趋势，并同时能获得有相对成熟产业链成本可控的产业资源，最终定位落地。

　　无中生有的创造并且获得成功毕竟是少数，更多的情况下还需对项目自身有更深入的穿透理解，如何分析和把握自身资源要素禀赋，着力考虑以下两个出发点：

　　☆土地及规划条件：在文旅产业项目中，由于用地的属性多样化，和相关的政策规范和规划要求，产业与土地属性匹配相对复杂，此部分需要比普通项目更详尽的研判。

　　☆政策倾斜：项目所在地既有的政治关注（重点项目、五年规划、领导关怀、媒体曝光等）、政策支持及未来可争取的。

　　☆在地资源：主要涵盖以下三类，地理资源，山、水、林、泉、动植物、气候、地形地貌等；人文资源，历史人文、民风民俗、民间艺术、非遗传承等；物产资源，具有地方独特性、优势性，特产、饮食等。

　　☆ 从面出发，从更广阔的社会经济层面，如何将自身资源要素链接外部商品或服务，从而构建全新的产业落地

　　明晰竞品的总体定位，针对客群，主要的运营模式，体系的构建，核心IP表现，市场反馈，找到亮点、找到问题，甚至更进一步判断竞品投资人及团队的基本操盘思路，所遇困境，下一步可能的动作。意即项目本身层面、思路层面、预期未来动向。

　　☆ 除项目介绍材料外，项目各类线上线下的对外发声、推介会、采访讲话、新闻稿等宣传材料、影像视频等等，可以捕捉其总体定位想法，尤其有必要了解其定位的方向、高度、客群。

　　☆ 运营模式方面，本质就是谁出钱、投哪里、怎么回，基本明确谁投资、谁运营、谁管理、回现方式，进度序列等。

　　☆ 以地产逻辑形成闭环思路来看，各子项目土地属性、建设内容、建设规模、分区布局、产品形态、目标客户、租售价格及去化情况

　　☆ 以产业或商品经济逻辑形成闭环的思路来看，各子项目投资运营方、具体产品或服务是什么、该产品或服务的品牌、亮点及特色、怎么收取费用、目标客群及接受情况

　　☆ 以目标客群行为模式逻辑来看，客户在整个产业空间画面中的动线、交通、节点、时间切割安排

　　☆ 除上述其二内容外，格外的注意该项目具备的资源要素禀赋，与核心IP的结合和创意能力，资源导入能力（包括品牌），市场反馈

　　☆ 站在整个竞品项目的角度，除对产业板块本身的研判外，也要结合其产业之外的板块比如地产，整体考虑

　　☆ 此处预期主要指研究竞品项目之后，最好能有对其后续发展的一些推测或判断，运营类项目原则上开业（经营）时间长短关系较大，需要综合看待

　　对于产业需求而言，客观来看，基于同宗同源同文的社会结构组织中，人类对于文旅产业类的诸如休闲、儿童、康养、运动等大类的需求在方向性上，其实是相对共通的，而差别更多体现在不一样的区域客户基于认知（三观、审美、自我价值等）水平、财富能力所带来的需求偏好差异。

　　此处的需求调研非指全面性的客户意愿调研，而更多的是基于前述两大点梳理后，已能基本对项目产业定位有方向性所指之后的针对性测试，聚焦在意向方向上的偏好性和客户对于成本方面的调研，以便更细节和敏感把握客户的需求，为最终定位作进一步支撑明确。

　　重点研究细节偏好，以及客群为此的支付意愿，这也是不一样区域客户的核心差别所在