所谓勾地，便是在了解政府主意的根底上，结合公司的实践，在工业导入、产量、税收、项目规划方针、地价、开发建造等条件上进行“勾兑”。

　　勾地概念起源于香港。所谓勾地，便是在了解政府主意的根底上，结合公司的实践，在工业导入、产量、税收、项目规划方针、地价、开发建造等条件上进行“勾兑”。与政府到达一起意向后，对外则设置许多挂牌门槛，然后走一个揭露程序获取土地。

　　2006年，疆土资源部发布《投标拍卖挂牌出让国有土地运用权标准（征求定见稿）》，说到土地“勾地”出让方法。标准第5.4款规则：

　　“单位和个人对详细宗地有运用意向的，可以提出勾地请求，并许诺乐意付出的土地价格。市、县疆土资源处理部分以为其许诺的土地价格和条件可以承受的，应当及时以招拍挂方法出让该宗地。提出勾地请求的单位和个人应当参与该宗地的投标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其许诺的土地价格”。

　　假如土地出价未到达政府评价价格的土地，政府可挑选不出让，由此开发商“勾地”失利。相反，开发商一旦“勾地”成功，随之进入“招拍挂”阶段。

　　“提出勾地请求的单位和个人应当参与该宗地的投标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其许诺的价格”。

　　如有人竞价，则价高者得；而一旦无人竞价，则开发商以其许诺的土地价格取得该地块。

　　勾地全进程中，开发商务必将设置条件置于首位，即便让政府、协作伙伴不愉快也要坚持，不然或许白费。

　　1、前置竞买条件：即竞买人报名资历，未到达资历或未供给相关材料无法报名，

　　“2016年浙江省人民政府办公厅发布《关于加强土地出让处理的告诉》，宣告土地出让“六条禁令”。即：市、县政府不得违规在土地出让公告及相关出让文件中为特定竞买人设定六类前置条件。违反规则的要吊销公告，期限整改，追查有关单位和人员职责。

　　一、竞买人有必要具有已建成项目到达必定数量的运营额、纳税额、产量等运营成绩；

　　二、竞买人有必要具有已建成项目到达特定规划或标准的运营规划(面积)、修建规划、修建高度等修建成绩；

　　三、要求竞买人有必要内职业协会、媒体发布的职业排名中到达名次，或供给特定品牌、特定企业乐意入驻的意向书(许诺书)等相关证明文件；

　　四、竞买人有必要具有特定资质条件或供给城镇(大街)、开发区(园区、工业集聚区)、职业主管部分等的相关准入证明文件；

　　2、后置建造要求：即约好了项目自身的建造内容，添加了开发难度，自身不具有显着的排他性，归于不仅为潜在进入者设置难度，而且也添加己方后期运营难度与本钱。比方要求后期酒店或商业规划、装备教育资源规划、约好自我克制份额、约好最小切割面积等。

　　开发商去访问政府洽谈地块，报告计划是一个很好的切入点，可以有用表达企业诉求，维系政企联系。

　　因此，开发商需以意图为导向。报告计划仅仅开发商的一块敲门砖，这个阶段不用与政府过多羁绊，要么敏捷相互退让到达一起，要么直接抛弃换方向——由于政府也很精明，土地不想出让的话不会清晰回绝，只会说规划计划存在进步空间。

　　勾地意图无非是希望地块大一点、地价低一点、报批快一点、赢利高一点，不然招拍挂的土地彻底能满意你的要求。根据清晰的意图与政府谈条件：

　　1、圈地规模要大。尽量圈多一点的地，就算前两年能供的地只需几十亩，也要往大了去要，饼要画的大。

　　2、地价要低。地价是一个最灵敏的商务条件，主张钉死在协议里，关于大盘项目，可以约好分批出让的土地价格先低后高，可是有必要每期都低于商场价。

　　3、付款条件好。一次拿地、分期付款+分块，是前几年各大型开发商做活大盘项意图不二法门，也是勾地洽谈的一个重要的商务条件。

　　1、必定要十分注重榜首批土地的供地时刻，若预期挂牌时刻在一年以上，主张不作为当时阶段重点作业。

　　2、必定要十分注重榜首批土地的住所份额，争夺在与政府的蜜月期内将尽或许多的住所放在榜首批供给。

　　方针享用、工业奖赏、配套费减免、绿色通道等等，一般都是将当地能给的方针尽量都争夺到，有最好，没有也没方法。

　　勾当地法存在许多不可控因素，交地时刻不确认、交地条件不清晰、市政配套不老练、地块不同权属或许导致全体地块切割，特别是在城市新区存在区域全体控规不确认，形成项目全体规划计划设计重复，对后期施工、出售也会发生严重影响。

　　因政府主要领导改变导致项目商洽停滞的事例也层出不穷，因此，与政府签定协议前必定要充沛剖析当地政情、地情，提出合理下降、躲避各项危险的方法，为土地获取及项目实施供给牢靠保证。

　　（1）提早做好深化的调研作业，踏勘场所现状，把握宗地土地性质及构成、土地收拾进展及方针报批流程。

　　（2）在协议签定后，活跃跟进土地收拾进展、方针报批流程及挂牌时刻，并提早获取宗地图及相关规划材料。

　　（3）把控土地款的付出进展，加大对供当地的盯梢和和谐力度，保证供地计划的完结和土地获取。如呈现土地权属改变、区域控规调整对土地获取形成必定丢失，应活跃与政府和谐，并经过推迟交纳土地诚意金等方法对其施压，最大程度下降公司利益丢失。

　　（4）关于土地未能一次获取的状况，在计划设计阶段应归纳、充沛考虑，在满意全体规划的状况下统筹单宗地块的计划独立性和可实施性。

　　工业勾地必定要有概念，用于勾地的工业，是“真工业”，仍是“假工业”，两种工业的勾地套路是彻底不一样的。

　　1、假如是真工业，便是有实体投产，也有志愿在当地投产运营，那洽谈战略就很简略：开门见山谈工业方工业形状、出资强度、产量和落税，要求政府的税费补助，并要求获取住所用地以补助工业开办的现金流；

　　2、假如是假工业，便是做一个工业园区渠道，仍是以房地产开发的思路。洽谈战略就会很纠结：

　　①对政府来讲，他看的是规划计划与信赖联系，以及开发商工业引进的理念，现在的政府见多识广，各式套路见多了，心态就会强势；

　　②关于开发商来讲，工业仅仅协作的切入点，盈余都在住所用地的配地上，难以承当很严苛的工业持有及运营的条件。

　　原理：由于土地资源一般都归属公司名下，个人持有的状况很少，假如经过收买该公司的股权，依照《公司法》，土地被视为该公司的固定财物，那么就可成功避开“招挂拍”，在股权购买之后，只需求将公司更名，土地就水到渠成过渡到购买方的名下，不被界说为“土地买卖”，这样又可以避开各种高额税费，这是最常见的一种方法。

　　榜首，最理想的状况是对方只需一块地或一个项目，假如对方有几个项目或多种运营规模，而收买方或许都只对其间一块地感兴趣，然后不具有买卖条件。

　　第二，假如对方是国有企业或许国资出股方法，操作起来就适当的有难度。从2004 年开端，国家要求国有财物的产权买卖有必要进行挂牌，国有财物有必要到产权买卖中心去挂牌，而对国有财物的监管也是十分严厉的，国有财物有必要进行评价，不然就算作是国有财物丢失，任何一方都不敢去承当这样的职责，因此两边很难以洽谈价格并完结买卖。

　　这种方法的优势是有用，买卖程序简略。只需求直接签一个协议，约好付款方法、躲避一些危险等。然后直接到工商局存案即可，七个作业日即可完结。而且可以防止的高额赋税。

　　这种方法的法令危险在于原有公司的债权债款。比方，我一旦收买你的股权，必定也将承当你的债权债款，特别是在买家对债款状况不清楚的状况下，即便可以经过财政审计了解现有债款，也很难了解“或有债款”（例如借款担保等）。特别是一些歹意卖家制作欠款，很难躲避，这也是许多买家在运用这种方法是最大的顾忌。

　　原理：第二种方法由榜首种方法变通而来，即建立一个新的项目公司，把特定的地块“装”进去。方法有二：其一，一起建立公司，一方以土地作价入股出资，一方直接投入资金，这样也不能界说为“土地买卖”；其二，即对方先建立一个项目公司，我再直接购买股权。这样债款问题就十分“洁净”，可以躲避债款危险。

　　税费相对较高，包含两项税费:土地增值税和契税。首先是土地作价入股进程中发生的土地增值税，依照我国法令规则：当土地权属发生改变，当土地发生增值，依照增值额，征收30%—50%的累进增值税。假如土地增值额到达200%，会到达60%的份额。咱们常常可以看到增值到达500%，乃至600%的状况，可以幻想这样的增值税是很难承当的。别的土地过户进程中发生的评价价的3%的契税，这个本钱说高不高说低不低，一般都会在几百上千万。这种高额税费也是让许多开发商不乐意采纳这种方法的原因。

　　因此这种方法适用于土地增值空间不大的地块。例如一些原有土地价格较高、加之前期投入较高的项目就十分适用。

　　这是一种名义上的联合开发，其意图仍然是防止被界说为“土地买卖”。签定一个协议，采纳松懈协作的方法，不需求专门建立一个公司来“装”。而实质上的买卖价格就变相为协议签定中所约好的出资回报率，而一般卖当地保存部分权益。

　　这种方法的长处是程序简略、效率高，不需求声势浩大的建立一个公司来装土地。但这种方法的危险就主要由买当地来承当，由于在开发进程中土地证上一直没有自己的姓名，包含报建、出售等都是如此，更不要说假如说对外发生债款、项目被直接查封的状况。轻则罢工，重则整个项目全体被人“拿走”，因此资金投入危险很大。大多数开发商都不乐意挑选这种方法，除非在投入金额不大的前提下。

　　企业之间的吞并或许兼并也可成功防止被定性为“土地买卖”，完结之后就可以直接到疆土局处理土地更名过户，因此不发生契税也不发生土地增值税。

　　但这种方法的适用规模是极个别的，由于有必要将整个企业吞并，许多开发商会以为这么做“很不实惠”，而且触及许多手续挂号。假如方针企业较大，特别是国有企业，还会面临到处理员工安顿的问题，而关于开发商来说初衷仅仅拿地开发，因此这种方法的适用规模较窄。

　　土地暂时保存在原公司名下，也不购买股权，并保存原股东权益，然后经过签定法令条文完结股权保管，再由买当地投入资金进行开发，当项目进行到25%，法令意义上就不再是净地，性质演变为在建项目，就可以直接进行转让，然后绕开“土地买卖”。虽然也承当契税，但本钱很低。

　　进程傍边还有另一个“玄机”。由于前期开发是由购买方投入资金，他们就可运用“技能操作”把本钱算得较高，这样一来就使得土地增值税率大幅下降。

　　最终买家直接付出一笔项目转让费给卖家，卖家也只需求承当运营税和所得税，而买方则只需求承当3%的契税。

　　这是另一种更特别的股权保管，不购买股权，直接以股权保管方法进行，完结之后再脱身退出。

　　这种方法多为国有企业选用，这是由于国有企业投入财物会遭到有关部分监管。假如出资过多，例如建立一个项目公司买地，触及到几个亿的资金，就会遭到国资部分的监控，而且要到主管部分去批阅，程序十分繁琐，乃至会被否决。因此直接以股权保管的方法，以土地原有公司的名义进行开发，实则自主开发。

　　这其间的仅有危险便是股东反悔，势必会形成胶葛，当然可以经过合同加以束缚。

　　这类方法已属标准“钻方针缝隙”的领域，跟着方针的日趋完善，现在已与世长辞。

　　几年前，由于工业用地的廉价，部分企业故意收买工业用地，然后再改变为住所用地，到达超低本钱运作的意图。由于在方针标准之前，用地类型的改变只需对照住所用地的基准价补交其差额的20%作为出让金，只需规划答应即可转化为住所用地。

　　疆土资源局出台了新的方针，但凡工业用地转化为二类住所用地，有必要依照商场评价价，全额交纳出让金。这是由疆土部分确认，而这个价格很或许参照同区域拍卖价，因此这个差额很或许上升百倍乃至千倍。曾经或许只需求几百万，现在或许是几千万上亿，就此止住了工业用地转为住所用地的习尚。土地本钱进步后，这种方法开发商考虑较少。

　　乡村团体建造用地流通方法，实践上是在方针答应的状况下为土地严重供给了一些回旋余地和幻想空间。开发商可运用“插花规划”的方法取得许多土地，即：一亩城市建造用地可顺便十几亩乡村团体建造用地，实践上是以乡村用地为主，方法往往是长租几十年，由开发商一起开发，“出售”和“运用”之间并不存在显着差异。

　　这种运作方法存在必定的方针危险，但确实不算违法，关键在于对开发商资源和专业水准要求很高，由于这样的方法需求的不再是单纯的房地产开发，而是一个复合工业的开发，比方新式农业工业或许旅行工业便是它的载体，例如成都相信国色天乡及其衍生项目即属此类。此类运作形式进入门槛很高，受方针牵连的或许性也大。

　　指在工业园区及周边区域进行大规划的房地产开发，该形式兼具工业园区运营及地产开发两个方面，工业园区如物流园区、科技园区、科技新城、工业新城以及生态农业园区等。

　　经过该形式勾地，对勾地意向者来说，可以保证拿地的本钱把控，而且可以保证工业园区快速地进入运营状况。

　　对政府来说，一方面可以设定意向勾地者有必要到达引进某一特定类型和数量的企业（如高新企业、金融组织或世界500强企业）的要求；

　　另一方面，跟着工业园区的逐渐开展老练、入园企业数量以及出资额的不断添加，政府可以零本钱、零投入地完结财政收入以及区域生产总值的两层进步，在促进当地工作和民生建造的一起，还能杰出当地政府的政绩。

　　该一般需求以具有文明旅行资源为根底，意向勾地者与该文明旅行资源所在地政府到达协议，打造出具有共同人文内在和修建面貌的文明旅行区。

　　对政府而言，凭借开发商雄厚的资金实力以及商业运营经历，打造或进步文明旅行产品，有利于进一步进步区域知名度，因此很受当地政府的注重。

　　实践中，“文明旅行工业+地产”形式催生出了多样的文旅项目，包含以下几类：

　　据不彻底统计，包含华裔城、万达、世茂、融创、恒大、佳兆业在内的许多房企现已正式进军主题公园。

　　可是，国内大部分主题公园处于亏本状况，“主题公园+地产”的形式很难再成为干流。

　　2018年3月9日，发改委等部分联合发布《关于标准主题公园建造开展的辅导定见》指出：要严控主题公园的房地产倾向，严厉控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园绑缚供地、绑缚批阅；要谨防当地政府债款危险，要求当地力所能及，不得因主题公园建造添加当地政府债款。

　　假如景点较为抢手，房地产开发企业可以经过在景点周边开发或运营优质的商业日子配套设备，获取安稳的现金流。

　　怎么防止古镇同质化、怎么结合古镇及原生态文明去进行商业地产开发，对开发商的运营团队都是很大的检测。

　　实践中，该类型产品一般为区域政府与房地产开发企业到达一致，对城市部分区域进行“改二进三”的改造。

　　行将本来的工业用地、废旧工业厂房或船坞厂改形成为具有历史文明元素的第三工业产品，如北京的798艺术区、中关村768构思工业园、宋庄艺术区以及77文创工业园等。整体而言，文明旅行工业+地产的项目，因相对偏僻，刚需缺乏，出售周期较长，盲目出资景点项目形成山水超级大盘很或许沦为“鬼城”。

　　别的，许多开发商对文旅项意图出资资金匮乏，运营能力差，真实可以落到实处的文旅项目少之又少。

　　在国家鼓舞开展医调理老工业的方针环境下，多家开发商与国表里闻名医疗组织以及当地政府协作，开发运营医调理老项目。

　　如备受瞩意图绿城乌镇雅园。该项目包含摄生居住区(70年产权住所用地)、老年大学(科教文卫用地)、五星级酒店会议中心及特征商业中心(商业用地)，以及雅达世界恢复医院(医疗卫生用地)。

　　实践中医调理老工业+地产项意图盈余形式多为“产权出售+服务供给”的形式。

　　开发企业与当地政府以及专业的医疗组织、恢复调理组织协作，供给全方位的健康体检服务、老年人常见病防备及关照服务、病后调理服务等。

　　实践中，该类型产品一般是在市郊大盘中配建养老主题的日子设备，如养老中心、养老别墅或许养老休假山庄等。

　　现在商场上存在的典型事例包含绿洲21世纪孝贤坊、万科美好汇中的养老公寓。

　　关于“康养工业+”地产形式来说，未来答应团体运营性建造用地直接进入土地商场的法令修正案草案一旦经过并收效实施，那么将为该形式下的房地产开发企业翻开一片蓝海。