首要介绍一下我自己，我是从1987年到2017年本年整整从事旅业30年了，在这30年中，我阅历了几个阶段：
第一个阶段首要是在华裔城作业筹建了秀丽中华、民族文明村、欢乐谷，也在东部华裔城做了前期的策划，在这些单位里边，首要是从事除了前期策划以外，前期准备，后来首要是承当了更多的作业是运营办理的作业，也写了一本书叫《主题公园》，运营内部办理这么一本书，现在华裔城出了两本书，一本是景区办理的一本书，还有一本是咱们的郑总写的一本营销的书。
第二个阶段去了港中旅，在那儿筹建的是一个海洋温泉项目，在这个项目作业了5年，首要是在主题公园这一块当老总，详细从筹建一直到运营办理。
第三个阶段首要是由于自己在国有企业呆的时刻比较长，也筹建过许多项目就期望能出来，年青的时分想创业，首要是根据大的环境，国家旅行打开比较快，许多单位缺少人才，咱们以为运营办理这方面来讲人才比较缺，所以说咱们就出来往后成立了一家爱品杰出景区办理有限公司。
在接到了许多事务的时分，咱们就发现了有许多问题，特别是有的开发商在做一个项意图时分，首要想到的不是前面策划而是规划，做一个项目有必要有总规、评定，有详细规划才干把项目做下去，所以说做的进程中就发现许多企业没有策划，项目做的进程中落不了地或许方向不对，我以为有必要自己再运营一家公司首要从事策划方面的作业。由于我以为策划是十分重要的，在华裔城集团，在港中旅集团咱们阅历了许多，有成功也有失利，不论怎样讲，咱们学到许多东西，也掌握了许多阅历，这种根底之上我觉得前期策划就十分重要。
根据这种状况我就成立了一家深圳市智美咨询有限公司，首要是从事策划和规划以及运营办理的事务，在做的进程中，实际上咱们还发现一些问题，包含咱们在策划进程中，许多项目咱们也想好了，包含许多当地期望做一些项目，把这个项目能打造很好，实际上许多项目便是欠好落地，所以说咱们就自己也想做一个测验，来做一些IP的项目，由于IP项目比较好落地，所以说咱们也成立了一个文明旅行打开有限公司。
在这30年旅行阅历中，咱们也了取得过一些荣誉，一个是直接参加，或许是帮他人建的一些项目，从2015年国家评选的15个旅行休假区里边咱们参加了2个，一个是广东省的深圳华裔城，一个是湖北省仅有的一个湖北省武当山太极湖旅行景区，一起，珠海海泉湾也成为国家旅行休假区演示区的一个演示，在最早没有国家评定之前的一个项目，咱们也打造了几个5A景区，像深圳欢乐谷，包含咱们直接教导的一个旅行景区都取得国5A景区，一起也有好几个4A景区，咱们帮他们来升A，像河南驻马店的景区，深圳的海田园以及贵州市的江口，这便是我的一些阅历，经过在国有企业包含自己出来做30年，便是有一些共享，所以今日咱们来把我一些共享跟咱们进行交流。
实际上我却是喜爱先了解一些，再跟咱们进行交流，这样更有针对性。不论怎样样，今日咱们也十分辛苦，刚刚下班回来，又来听课，我期望气氛比较轻松一点。
现在咱们议论比较多的便是特征小镇，田园归纳体这个重视度也比较高，全国有各大训练组织都在做这方面的训练，我也来讲一讲布景状况，先讲一个便是国家十三五的旅行规划，这是辅导咱们往后5年大的方向和趋势，在规划里边大约说的是这么五个方面大趋势：从旅行各方面，一个是消费大众化，竞赛的国际化、工业现代化、需求质量化还有打开的全域化，在十三五规划里边提出了推进打开八大旅行产品，这是十分重要的，这也是咱们往后做项意图一个方向。这八大旅行产品一个是精品的景区，村庄旅行、红色旅行、自驾车、侨居车旅行，海洋及冰雪旅行、低空旅行、休闲休假产品，这八大产品。
实际上国家期望从陆海空三个维度来打开旅行，实际上也给咱们供给了机会和空间，全域旅行咱们必定要知道，由于全国在推这个，他是以政府为主导的多方和谐的以旅行工业为优势工业进行系统化的提高，完结和谐打开新的区域打开的理念和方法。
在这里边讲的是“四全”，一个是全景，全景是指天然景观、人文景观。第二个便是全时，便是四季的产品，昼夜的产品。第三个便是全业，旅行及相关工业，包含一产和二产，第三个便是指的全民，旅行业的作业人员包含一般居民，全员旅行是全方位的，咱们在做项意图时分必定要想到哪一个当地是全域区有，咱们必定要和全域旅行一起打造。
现在讲的比较多的是特征小镇，2016年国家发布了126个国家级的特征小镇，本年6月15号开端申报，现在发布了276个国家级的特征小镇，我现已跑过了好几个，像海南的南山咖啡小镇，是以咖啡为特征的小镇。第二个便是我去看了一下湖北竹溪叫做会湾特征小镇，是以茶叶为特征的工业，河南洛阳是三彩小镇，是以唐三彩为特征的小镇。国家指的特征小镇是指依靠某一个特征工业或许特征环境要素打造有明晰工业定位，文明内在、旅行特征和必定社区功用的归纳开发项目。国家对特征小镇实际上是有许多要求的，比如说国家级的特征小镇，他需求有一些条件，比如说一平方公里的中心工业、中心开发区，三平方公里规模之内的一个项目，一起，前三年出资不低于10亿，尽管这个条件都是十分严苛的，那在做国家级特征小镇的时分，在规划系统和首要内容方面来讲着重了这么几个内容：
一个是定位的策划，便是要找准打开定位，明晰特征小镇打开的思路和要点。第二个是五个要求，这五个要求十分重要：
这五个条件对咱们做特征小镇十分重要，咱们必定要十分清楚。咱们讲这是国家级的特征小镇，他在2020年期望能做到1000个，可是咱们发现从这里边的发布出来的国家级特征小镇来看，大部分特征小镇都是国家建制镇，这个建制镇曾经自身存在小镇，有的开发商想打造一个特征小镇，实际上难度比较大。
这个也是有，比如说广东有一个科全国这么一个项目，它是打造成一个国家级的特征小镇，可是，它前期曾经是一个矿山，终究经过先做雕塑再做客家文明，再做小镇，再做酒店，再做一些其他的归纳体，再做一些田园项目，渐渐把它打造起来了，这种项目是经过了8年时刻，时刻也是比较长的。
咱们在做特征小镇的时分，或许有省一级的，有县一级或许市一级的这么一些特征小镇，咱们期望是做一个特征小镇是一个什么样的感觉呢？便是你这儿是有特征，咱们依照这种特征去打造，不要去寻求必定要拿到国家级的牌子。当然，具备条件能拿到国家级的这种是十分好的。由于有更多的方针支撑，国有企业、上市公司包含3P项目都简单经过这个渠道来进驻，当然有它许多好的当地。
假如不行条件的话，咱们做出有特征的一个小镇，也的确能把这个当地带活，把这个当地做好也未尝不可。再一个便是田园归纳体，田园归纳体也是国家2017年中心1号文件提出来的，这里边它谈到了很重要的便是支撑有条件的村庄，前提条件是有条件村庄。第二个是建造以农人合作社为首要载体，所以这两个条件十分重要，有条件的村庄，第二个是村庄农人合作社是首要载体，着重的是让农人充沛参加和获益，他是循环农业和创业农业，农字企业为一体的田园归纳体，这样国家财务部才会给这些企业打开试点的支撑。
田园归纳体也是讲了出产、日子和生态三生同步。第二个讲的是一产、二产、三产归纳。第三个方面讲的是农业、文明、旅行三位一体。5月24号的财务部发了文，他也想支撑田园归纳体，那财务部就期望有好的契合条件的，他来经过一些资金来支撑，实际上他要求的便是有18个省，每个省有1到2个演示点许多人也在争夺取得演示点的支撑。详细来讲国家财务支撑的是现在体现在三个方面的资金：
所以说，田园归纳体确的的确要取得国家试点单位也是有条件的，当然咱们做一个跟特征小镇相同，咱们做一个田园归纳体没有问题，只需契合其他条件，咱们也能够把田园归纳体做的更好。实际上国家意图是由于村庄这边有许多农人，也有许多地步，也有机体的地步，他缺的是怎样把它搞活，怎样来带动农人致富，实际上仍是跟特征小镇相同都是处理城镇化的问题，所以说咱们先把这些概念和界说弄得清清楚楚，咱们在做的时分就不会盲目。
回过头来咱们讲一讲怎样策划好一个文旅项目，由于咱们讲了特征小镇和田园归纳体里边上都是有文明+旅行的项目，它和咱们平常做的归纳体包含文明旅行项目，实际上都有一起的一些东西，所以说我这次讲的首要是从策划好一个文旅项目这么一个主题来打开。咱们协助服务和一些企业单位，咱们发现便是许多项目特别是文旅项目有三大痛点，这三大痛点咱们发现，第一个便是项目策划没有构思，他对一个项目计划出来了往后，策划没有很好的构思。咱们华裔城秀丽中华有一个构思的典型，它最早华裔城曾经是国务院侨办在特区开了一个窗口，实际上是华裔归侨企业的就业问题，可是马志远出国调查往后发现我国有这么好的山，为什么我国不能把我国这么好的大好河山展现出来，所以构思做了一个秀丽中华，实际上仍是纯构思。之后便是全国有2000多家人文景观悉数来仿照这种秀丽中华，实际上到现在实在能活的很好的不多。
第二个方面便是商场定位不精准，咱们做一个项目首要考虑我怎样去想，我应该建这么几个项目，我出资多少，包含实际上还有许多大的老板，都策划了许多大型出资十分大，但终究商场不接受，出资很大都失利了。这便是首要没有找准商场来树立项目，是先以为自己能做好，商场天然能跟的上来，所以这便是一个十分大的痛点。
第三个方面便是产品的内容落不了地，咱们也看过许多策划计划，包含咱们曾经开端做的时分，有的也想咱们在国外调查，有一些项目能够落到我国，比如说有的项目策划的时分讲的头头是道十分美观，实在在建的进程中，或许实在的活动，实在把这个项目做好的话，实际上是挺难的。
现在许多有主意，包含现在遇到许多康养项目，咱们都以为我这个当地有道教，这个当地有释教，这个当地有其他的一些中医，这个当地是不是能把康养做的很好，现在咱们触摸许多项目，都在谈康养，实际上实在要把康养项目策划好、落下来，把这个项目发扬光大能有好的收益的确挺难的。要害是在概念都能想到，最首要的是怎样能把项目实在的落下来，实在的去运营，比如说康养这个当地，马云他们搞了一个太极拳，这个项目他们连锁的，你在这个当地做一些康养打一些太极拳和道教问题把这个项目引进下来是能够落地的，你自己想做一个康养东西终究实际上落不下来的。
一个项目便是实在的一个文旅项目尽管作业流程是十分长的，比如说从项意图立项，环评到项意图策划，到项意图整体规划，由于有必要要做总规，由于要评定，要构成法令文件，要有控规，总规和控规都是为了拿地和方针来确认。修规还要做，要把项目落下来，再一个便是计划设计到施工建造，到运营办理，到正式开业，这么一个进程。实际上阅历了好几个环节，咱们怎样去考虑？比如说咱们在一块地上，咱们怎样样去打造一个好的文旅项目，咱们经过这么多年的实践阅历，包含咱们总结，所以说咱们提出了首要要处理逻辑上的问题，你假如逻辑上不明晰，你后边必定做的项目就会失误。
当然，在逻辑上咱们做的是首要是方向，第二才是办法，第三个是计划，方向是处理定位的问题，办法是处理途径、土地和一些项目内容，规划及出资方面的问题，计划是处理怎样落当地面的问题。怎样确认一个方向，实际上咱们处理定位问题必定要处理四个方面的定位，第一个方面的定位是对这个项目整体的定位，第二个是处理产品的定位。产品依靠于商场定位，所以说把商场的定位找准了，产品才好策划。或许是你想找到什么样的产品或许商场在哪里，这两个是相得益彰的。第四个便是咱们怎样宣扬推行，他是有一个宣扬推行形象的定位。为了处理方向问题，实际上咱们要去研讨，要去剖析，咱们就有五个模块是十分重要的，这五个模块节是咱们往后做一个项意图一个根底，首要是政府层面的一个剖析，第二个是基地资源禀赋的剖析，第三个是本地文明类的剖析。第四个是对商场的剖析。第五个是开发商层面上的剖析。
在政府层面上怎样剖析呢？对一个项目特别是对比如说这个项目在某一个当地，首要咱们要去这个当地去进行了解、交流，首要要了解市里边或许县里边，他对这个当地有三个十三五规划，由于十三五规划是他辅导旅行的一个大方向。第二个这个县里边做的全域旅行是怎样做的，这是第一个层面。第二个方面便是招商引资的方针，对外招商引资有哪一些比较好的条件和优惠当地。第三个方面便是土当地针，这几个是十分重要的。第四个方向便是这个当地咱们要调查他究竟这个当地文明旅行、美丽村庄、旅行归纳体，市里边、省里边给这个当地相关的一些方针。第五个方面便是当地的财务的状况，由于它的财务收入，包含人均消费是支撑做项意图一个很重要的根底，由于本地是咱们研讨中心商场的一个很重要的根据。第六个方面便是到这个当地来旅行的人数，以及他们的消费状况，大约就这么几个方面。
第二个大的模块是研讨基地资源的禀赋，究竟这个基地是一千亩、1万亩仍是几平方公里，不论有多大，可是这个基地确认了往后，他必定咱们要去研讨它，他是有没有好的一级资源，比如说好的商户，好的温泉这种资源，这样便于你去有了好的资源必定它的价值更大。第二个是咱们对基地地形图，GAS剖析或许各项都要做一些剖析，第三个方面是它的空气、土壤、气侯、植被、水质等等这些联系，终究咱们还要剖析它的道路交通，由于道路交通可达性是咱们做旅行项目十分重要的一个点。第三个模块咱们首要是着重的本地的文明剖析，这个文明剖析咱们是从三个方面共享，一个是本地文明资源，咱们去河南，河南处处都是文明，前史文明是研讨这个项意图一个很重要的一方面。第二个是传说，当地有一些什么好的前史传说，美丽的传说等等，这是咱们研讨的规模。第三个来讲由于做一个项目文明为魂，咱们这个企业有企业的文明，怎样把企业文明能不能植入到项目里边去。第四个方面便是商场剖析，这个方面是咱们做一个项目十分重要的方面，也是咱们由于做运营办理做的比较多了往后，前期策划咱们才知道掌握准商场才是你实在做项目成功的根底。商场剖析实际上咱们也是分了五个方面：
第一个方面来讲，我想便是说首要要处理两小时车程半径圈的时长，首要是了解本地人的消费水平，本地人的消费习气，这些东西都十分重要。
第二个方面便是两小时车程半径圈的文旅项目竞合联系，假如咱们周边两小时半径圈许多是同质项目，怎样处理差异化的问题，假如不是同质项目怎样处理新奇特的问题，这是第二个。
第三个方面便是外地游客，便是外地人来到本地的消费状况，消费偏好，由于尽管咱们这个项目没有建，可是咱们也要知道曾经许多游客来到咱们这个当地，他们有什么样的消费水平，消费了什么东西，他们喜爱什么东西，也要做这个方面的研讨。
第四个问题是专项商场研讨，由于我觉得文旅项目这么多，可是有几个共性商场必定要做研讨，一个便是自驾游的商场，由于现在全国自驾游车太多了，所以自驾游商场必定要去研讨。第二个咱们讲的是90后的商场，由于咱们做的项目都是为了90后的孩子们往来不断消费的。再一个便是在专项商场里边咱们有一个亲子游商场，由于现在的国家周六日，包含黄金周，包含二胎这种商场往后会十分大，所以做亲子的活动需求也是十分大的。所以说这个商场必定要专项的研讨。
再一个便是要处理的专题商场，意思便是咱们能不能做水公园，这个水公园除了研讨周边的水公园以外，还要研讨其他当地国内外的这些水公园他们怎样做的，他们的共性、特征，他是一个专题，所以我觉得专题商场是必定要列出来，作为咱们研讨的一个重要的部分。
第五个研讨商场首要是咱们要找到国内外的一些经典事例，对这些事例进行剖析，从他们事例中来汲取好的一些阅历，他们成功的当地在哪里，咱们也能够学习。所以说，第五个方面咱们需求研讨国内外的经典事例，对应商场便是经过这么五个方面，咱们才干掌握这个商场的脉，现在的高铁年代也是高速都是十分便利，所以这个半径圈咱们曾经以为是一小时半径圈或许1.5小时半径圈，现在实际上这个空间间隔越来越小了，越来越近了。
终究一个模块便是研讨开发商层面上的剖析，在这里边咱们实际上研讨三个方面的事，一个剖析便是开发商做这个项目实在的意图，咱们必定要拿到它真是的意图。有的开发商是诚心想把这个项目做好，做成功，但有的开发商不必定是这个意思，有的开发商期望圈一些资源，他期望经过他来拿一些地等等，便是咱们必定要了解它的实在意图。当然，这里边做项意图时分，还有一点便是政府的一些要求，有一些市里边的要求，或许省里边要求报一个要点项目少则50亿，多则100亿，逼的开发商也没有办法，他也期望我把项目做的愈加大一点，好拿到省里边的或许市里边的要点项目，这样便于你往后的融资愈加便利。所以这也是在做侧换的时分也要留意的，这不是它的实在的意图。
第二个来讲是项意图开发强度，必定要跟老板交流，你这个项目究竟出资是多大，或许你心里的预期把这个项目出资多少，不能说随意做，做多大都能够，实际上这是不负责任的，必定要十分清楚的在一个区间大约是多少，大约2亿到10亿或许5亿到15亿，这样咱们做项目策划的时分，它的思想不相同。还有一个很重要的资源便是开发商自身的资源，便是有的开发商他自己人脉比较广，它的能量比较大，资源是十分丰富的，咱们在做项意图时分必定要了解开发商自己自身有一些什么资源，一起还要知道开发商除了这些资源以外，他实际上还有许多联系来为这个项目所使用。
经过前面五个模块的剖析，包含现场去调研，去试调做造访和开发商的交流，回来做脑筋风暴这么一个进程，咱们终究提炼出这个项目或许是打造四个方面的定位：整体定位、产品定位、商场定位、全员推行定位。
当然，必定要和开发商进行相互交流，由于每个开发商有自己的主意，也有他家园情节，许多方方面面，可是经过交流磕碰或许提炼出来更好的一些东西，做一个策划也不是单独面的，是互通，相互的。
第二个便是办法，办法咱们处理的是途径问题，处理的是土地，处理的是怎样把中心项目做出来，再一个便是规划，还有出资方面的问题。他实际上也是讲了几个方面，第一个便是咱们特别是要了解这个项目，要拿这个项意图土地性质，你在城市里边做和在村庄里边做，或许在林地里边做土地性质不相同，咱们在做特征小镇，包含咱们在做田园归纳体它的土地性质也是不相同的，特别是田园归纳体，国家明文规定这些土地他是不能做房地产的，可是能够做使用权的出让。
第二个比较重要的便是策划，侧换必定要有商场根底的，这个项目是有构思的，并且策划的项目是能落地的这么一些策划的内容，实在一个策划公司很观念的便是要把项目策划好，对项意图剖析才是策划公司十分重要的一个当地。再一个便是完结整体的规划，当然了，整体规划更多的是处理土地的问题，有必要必定要做一个控制性的详细规划，这样来讲把土地的板块愈加清楚。
再一个方面咱们要做一个项目开发的计划书，这一块首要是针对开发商的，由于开发商在做计划的时分，他一看出资强度首要什么项目，我的现金流怎样来，这是对他自己在没做一个项目之前，他现已知道我要花多少钱，它的愿景什么样，怎样样去做，在开发之前还没有买单的时分，这是要十分清楚的一个事。有的开发商需求来做自己一个人玩，或许他需求一些合作伙伴，乃至有一些需求融资等等，他还要有一个商业计划书，商业计划书首要是他经过商业计划来找一些合作伙伴一起来开发这个事，有的项目比较大，他自己一个人觉得玩不动，或许是需求他人一起来做这件事。
终究一个便是需求运营办理的战略，这个方面便是十分重要的，便是说咱们在做一个项目之前，怎样去把这个项目办理好，所以说战略必定要在这个阶段提出来，否则的话开发商心里没底，项目都能建，怎样运营，怎样办理好这个项目呢？
终究一个便是计划，计划首要是处理怎样落地，这是咱们十分重要的，便是前面策划规划好了往后，实在要做的时分便是把计划实在多下来，咱们觉得计划这一块一般采纳这么一种方法倒逼机制，政府用的比较多，便是说我要建这个项目，我首要来设置什么时分开业，前面我有多长时刻，重要的节点怎样去做，在哪里，当然是两个方面的，一个是工程方面的，一个是运营办理方面的。所以说，他是需求计划设计，由于前面把修规都做完了，那就要做详细的计划，比如说建筑设计，比如说咱们景观设计，一起要合作施工来建造，便是施工来把项目实在的建造好。
终究一个方面便是把它运营办理好，包含它的安全，运营里边的一些服务，整个的项目办理，包含有一些设备设备的一些安全的办理，所以说运营办理成为一个很重要的方面。
要着重的便是咱们经过方向、办法、到计划这么一个完好的系统把逻辑弄得十分清楚了，这么一个根底上咱们出了一个计划，咱们期望这种计划就相对来讲仍是比较靠谱的。当然，这里边很重要的是三者之间的联系，像一个是出资，一个是产品，一个是商场，所以这三者之间作为一个开发商也好，必定要十分的时刻想着，我出资到哪里，产品是什么，商场在哪里这么一个要害的点。
经过多年实践，实际上曾经咱们在华裔城集团都是边建造边办理边施工，这么一个系统，所以说咱们在做一个项意图时分也遇到过许多把项目做好了往后直接找办理团队，实际上这是不科学的，咱们以为在建造方面办理团队的人就入驻要一起来打造，这两条线是不可偏废的。
从开发阶段办理团队和建造团队悉数要同期进入，建造方面在做统筹规划、整体规划、详细规划的时分，办理团队也要有它的详细的作业，他也在做一些剖析，包含景区立项，出资剖析，盈利方法，打开战略等等这些方面，办理团队都是要同步的去做，包含修规里边有一些详细的东西，合适不合适景区运营，在项目筹建方面，实际上在建造方面是详细在做一些施工，包含它的一些设备设备的装置等等，这些方面。
筹建办理方面来讲实际上也在做一些项意图招商、准则以及运营办理的建造，包含人力资源等等方面都在开端跟进。到了正式的试运营阶段一般的景区开业都有一个试经营的进程，这个进程便是从设备、建造方面来讲都是和设备的磨合，和设备设备的磨合，从办理方面来讲，他实际上也是人员之间的一种磨合。
终究到正常的云经营的时分，实际上这个时分开端要抓质量了，比如说咱们打造4A、5A景区朝着这种方针，乃至做一些标准化把品牌做提高，所以说作业便是一步一步的坚持完好。
终究再讲一点旅行地产的开发方法，华裔城经过多年的阅历，一开端也是被迫的，由于建了民族村、国际之窗，周边的房地产包含沙河地产等就打出横幅说是秀丽中华、国际之窗、民族城市是咱们的后花园，咱们卖的土地是十分贵的。当然，在这个进程中咱们也总结一些阅历，首要他必定是旅行+地产不是地产+旅行，首要旅行是经过旅行出资来使片区的人七越来越多，一起，加上咱们的商业、酒店等等来招引，带来客源，使这个当地的几个方面，一个是土地的自身增值，第二个是房产增值，实际上进行了两次增值。一起，地产收益又反过来给旅行出资添加一些出资。
在开发上面来讲一般的在郊区大盘实在的出售，朴实的出资和收益是赶不上本地均匀收益水平的，比如说咱们添加一些旅行出资，再把人气拉上来，实际上需求客户量的20%都能够把房产拉平，使这个水平挨近本地的均匀水平。假如这个当地人气做的比较好，它的客流量达到了30%的时分，它的议价会更高。
不论怎样样，旅行+地产，旅行的出资是一部分，可是旅行+地产在出资的时分或许和政府、产地的收入会有更多的优惠，实际上降低了土地本钱，政府一般的是期望拿到地往后经过奖赏的方法返现。第二个经过咱们把土地的做熟土地自身价值现已做了一次提高。第三步在建的时分由于有了景区的拉动，人气旺盛，地产也做了一个提高。
由于时刻联系，所以说讲了一些自己的一些阅历和感触，不必定讲的对，可是不论怎样样这是咱们阅历过的，期望给咱们有一些收益。我今日想由于时刻联系，就共享这么多，谢谢咱们！
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