文旅项目开发进程中会遇到一系列问题。拿地立项比登天还难怎么办？政府联系越发不好使怎么办？土地拿不到适宜的较贱价怎么办？假如有捷径可走，那便是优异的前期策划和精确的项目定位。

　　开发企业从头“洗牌”，概念不断创新，开发形式不断打破，竞赛越来越剧烈，决议者大有“山穷水尽”的慨叹。在这种状况下，文旅项目策划就更能发挥它的专长，增强项意图竞赛能力，赢得自动位置。

　　要开发好一个文旅项目，需求调集许多资源协调开展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在文旅项目策划还没参加曾经，是涣散的、杂乱的，乃至是没有中心的。

　　文旅项目策划参加到各种资源中去，理清它们的联系，剖析它们的功用，协助它们联合一同，环绕中心，构成一起的方针。此外，文旅项目策划还有猜测未来商场，满意居民寓居具体要求等效果。

　　项目可行性剖析的底子意图是完成项目决议计划的科学化、民主化，削减或防止出资决议计划的失误，进步项目开发建造的经济、社会和环境效益。可行性剖析按5个进程进行：

　　1)项目地块解析：在项目商场开展趋势研讨的根底上，本部分将从项目条件剖析下手，从地块视点判别合适开展的物业形状，并对项目周边环境地块的状况性质进行研讨，剖析其对本地块或许之影响。

　　2)项目区位剖析：首要针对项目周边地块的现状以及未来开展状况进行剖析，了解项目开展的环境及影响要素。

　　3)项目地块条件剖析：首要针对项目地块的开发条件进行透彻剖析，找出影响项目开展的要素。

　　4)项目SWOT剖析(优势、下风、开展机遇、竞赛要挟)：剖析项目开展的重要及难点，清晰项目本身的优势、下风、开展机遇、竞赛要挟等。

　　该阶段首要任务是对出资项目或出资方向提出主张，即在必定的区域和部门内，以自然资源和商场的查询猜测为根底，寻觅最有利的出资机遇。出资机遇剖析恰当大略，首要依托抽象的估量而不是依托具体的剖析。

　　该阶段出资预算的精确度为±30%，研讨费用一般占总出资的0.2%～0.8%。假如机遇剖析以为可行的，就能够进行下一阶段的作业。

　　在机遇剖析的根底上，进一步对项目建造的或许性与潜在效益进行证明剖析。开始可行性剖析阶段出资预算精度可达±20%，所需费用约占总出资的0.25%～1.5%。

　　具体可行性剖析是开发建造项目出资决议计划的根底，是在剖析项目在技术上、财政上、经济上的可行性后作出出资与否决议计划的关键进程。这一阶段对建造出资预算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占出资的1.0%～3.0%，大型杂乱的工程约占0.2%~1.0%.

　　依照国家有关规定，关于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权批阅单位托付有资历的咨询评价单位就项目可行性研讨报告进行评价证明。未经评价的建造项目，任何单位禁绝批阅，更禁绝组织建造。

　　项目定位是指对文旅项目出资开发中触及的许多要素(经济、方针、法规、规划、疆土、商场、顾客、人文、地舆、环境、交通、商业、市政配套等)进行客观查询，并经过科学体系的定量定性剖析和逻辑判别，寻觅到满意项目许多元素的结合点(城市规划条件的满意、文旅项目开发企业经济合理报答的需求、顾客的有用需求等)。

　　简而言之，项目定位是文旅商场策划的根底，项目定位的效果及定论(项目整体定位、客群定位、产品定位主张)对后续各阶段策划具有方向性和指导性，是文旅项目策划的首要环节之一。项目定位包含以下内容：

　　首要确认项目各功用物业的客户阶级、消费集体，为项目后期开发计划供给依据。即什么样的人会买项意图产品和服务。

　　首要包含项目内部首要物业类型的功用确认、组合计划定位、功用布局及各功用间的关联性操控。

　　便是运用对建造方针所在社会环境及相关要素的逻辑数理剖析与相关定性剖析，研讨项目任务书对规划的合理导向，拟定和证明建筑规划依据，科学地确认规划内容，并寻觅到达这一方针的科学方法。其首要内容包含如下：

　　项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、运用系数、装备规范、环境景观规划等等，产品本身的质量是最首要的策划内容。功用定位是介于城市规划与建筑规划(规划院所)之间的一项重要“断层”作业，也是我国目前文旅项目业开展进程中最单薄的环节，是文旅商场经济开展到今日的必定产品。

　　依据项目开展主题，并结合项目所在商场布景环境，确认项目首要物业类型的开发规划与层次。

　　依据项目本身条件、整体定位、商场供需状况、商场现有物业供应价格水平、潜在购买水平，以及项目所在区域未来开展趋势等要素，清晰项目各功用物业的价格水平。

　　文旅项意图开发、出售往往是一个时期的或跨年度的。而消费商场变化莫测，项意图定价要能被商场接受，需求必定的超前意识和科学猜测，能够说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的要素有许多，首要包含：本钱、项目质量、顾客接受的价格、同类产品的竞赛要素等。

　　产品的可变本钱是定价的下限，上限是顾客所乐意付出的价格。商场中顾客总想以适中的价格取得最高的价值，因而不应把价格和价值相提并论。定价之后，运转中能够做恰当的调整，但不能做大起伏的或否定性的调整，否则会带来十分恶劣的影响。

　　2.本钱法：物业包含税金、推行费等在内的归纳本钱及赢利期望值的起伏，是微利多销或高价高赢利，这要依据开发商本身和商场状况确认。

　　3.评价法：由专业评价师对项目进行全方位的评价后作出定价。不管哪种，均应随行就市，最大极限地获取商场份额。

　　依据商场状况，合理散布各出售阶段，并拟定均匀出价格格表;施行后，在出售进程中视实际状况调整出价格格;推出优惠活动的机遇及数量主张;楼层、朝向、配套差价;付款方法主张;价格调整与出售率及工程进度的联系。

　　选用高价战略：为了标鹤立鸡群、身份标志、完善功用、优秀环境等，可用高价招引高顾客入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法危险较大。原标题：文旅项目策划流程及定位解析。